רמלה - קרובה ללב שלך

,

כתבות 2015 נדל"ן

התוכנית שתשנה את פני העיר

במסגרת תוכנית מתאר ל"התחדשות עירוניתיחודשו פניהן של שכונות ותיקות בעירישודרג המרחב הציבורי וערךהנדל"ן תשופר חזות העיר ויגדל באופן משמעותי מצאי יחידות הדיור בעיר. 
במקביל ובהתאמה לתכנית המתאריקודמו תכניות מתחמיות של התחדשות עירונית ו- 'בינוי -פינוי' למימוש הקמתם של מגדלי דירותשיקלטו את הדיירים שהתפנו מדירתם כמו גם אוכלוסיה חדשה
השתתפות בפרויקט תניב לדיירים דירות גדולות ומרווחות יותר באופן משמעותי,ממוגנות וערכן הכלכלי יהיה גבוה מהדירות הישנותהדיירים לא יישאו בהוצאות והדירות החדשות ימסרו להם ללא תמורה כספית. 
תכנית המתאר ל"התחדשות עירונית" הינה תוכנית כוללת לחידוש פניהן של השכונות הוותיקות ברמלה, אשר נכנסת בימים אלו להילוך גבוה. תוכנית זו עוטפת את מרחב השכונות הוותיקות שמרחוב ויצמן לכיוון צפון-מערב וכוללת את הרחובות שטיין,קרן היסוד, יוספטל ויצמן והרצל. התוכנית מהווה הזדמנות יוצאת דופן למציאת פתרונות אמיתיים להתחדשות עירונית בטווח הקצר והבינוני. היא טומנת בחובה ראייה בעלת חזון ארוך טווח, שתשנה את פני העיר. מדובר בפרויקט עצום ממדים. בעל ראייה כוללת, התוכנית הזו מהווה חטיבה משמעותית משטח העיר ולמעשה, מכסה כמחצית משטח המגורים הוותיק הקיים ברמלה." התוכנית הזאת ניצבת בראש מעייניו של ראש העירייה יואל לביא והוא שם בה את כל יהבו", מעידה מהנדסת העיר, אדריכלית מירי ישראל. "מדובר בחידוש פניהן של שכונות ותיקות שלמות שבהן חלק מהמבנים הולכים ומתפוררים, נטולי מיגון מפני רעידות אדמה וברוח הימים האלה, גם מפני טילים, והדירות שבהם קטנות ומיושנותו כל זאת במקביל לחזון לחדש את פני העיר. בימים אלו יצא קול קורא לציבור התושבים בנושא, לפיו במקום הדירות הישנות אותן הם אמורים לפנות, יקבלו הדיירים דירות חדשות, מרווחות ואיכות חיים גבוהה. פועל יוצא מן התוכנית הזו יהיה שדרוג המרחב הציבורי, שיפור חזות העיר וכמובן, הגדלת מצאי יחידות הדיור, באופן שבמקום השכונות הישנות תקומנה שכונות מודרניות ירוקות ברות קיימא, איכות חיים גבוהה, זה האתגר וזו ההזדמנות". במקביל לקידומה של תוכנית המתאר להתחדשות העירונית הכוללת, "הגדולה", מקדמת העירייה גם תוכניות מתחמיות ספציפיות מול הדיירים והיזמים, הן במתחמים הכלולים בתחום תוכנית ההתחדשות העירונית, הן במתחמים נוספים ברחבי העיר. החידוש בפתרון הביניים: לבנות חלק, להרוס ולבנות מחדש תוכנית ההתחדשות העירונית נולדה למעשה עם ההבנה, שביצועה של תוכנית תמ"א 38 ) תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה( אינו מצליח להיכנס לפסים אופרטיביים מסיבות שונות שהמהותיות בהן היא תמריצים כלכליים שאינם מספקים ומורכבות פינוי תושבים מביתם, לא רק ברמלה, אלא בערים רבות ברחבי הארץ. מאחר שכך, שונה כיוון החשיבה של "פינוי בינוי" בעיר רמלה ליעד מהפכני יותר: "בינוי פינוי" - איתור שטח לבנייה כמנוף לתהליך, הריסה ובנייה מחדש, כך שתתאפשר קודם בנייה ואח"כ הריסה של הבניין הישן. "התוכנית מדברת על פינוי של כ- 10,000 יחידות דיור ובנייתן מחדש בגידול של פי שישה", מוסיף ומסביר אדריכל העיר יואב רוביסה. "הפתרון האדריכלי שאנחנו מבקשים להביא לעיר ייתן לכך מענה בבנייה איכותית וגבוהה. מדובר, בין היתר, גם במגדלי מגורים שבמקרים מסוימים יגיעו ל 30- קומות ויותר. הפתרון הזה יאפשר את הגדלת מצאי יחידות הדיור הקיים במגמה לקלוט אוכלוסייה חדשה, וגם ישפר את איכות החיים במרחבים הציבוריים. הבנייה תתרחש בשלבים. חלקה

יתבצע טרם פינוי הדיירים הוותיקים מבתיהם, על מנת להקל על התהליכים וכדי למנוע חיכוכים בדרך ליישום הפרוייקט".תוכניות מסוג זה מצריכות מאבק מתמשך בתהליכים ביורוקרטיים. ישראל ורוביסה מדגישים:"אמנם אנחנו נמצאים בשלב מוקדם של התכנון ומדובר בתהליך ארוך טווח, אך תכניו ומרכיביו משמעותיים לעתידה של העיר וכבר כיום קיבלנו את ברכת הדרך של אדר' דניאלה פוסק, מתכננת מחוז מרכז לקידום התכנון. התכנון יכלול את כל הבדיקות הנדרשות המחייבות בבנייה גבוהה,  ועמידה בפרוגרמה של צרכי הציבור. אלה מחייבים חשיבה משולבת ורב שכבתית. צריך לחשוב על ניצול הקרקע, כמו גם ניצול חלק ממתחמי המגורים לשימושים אחרים נוספים משלימים- ציבוריים, מסחריים וכדומה."במקום הדירות הישנות שיפונו יקבלו הדיירים דירות חדשות, מרווחות ואיכות חיים גבוהה. פועל יוצא מן התוכנית הזו יהיה שדרוג המרחב הציבורי, שיפור חזות העיר וכמובן ", הגדלת מצאי יחידות הדיור ובאשר להתארגנות התושבים?

ישראל: "לצורך זה הקימה העירייה חברה עירונית אשר תהווה את הכתובת לנושא, תרכז את הקידום והטיפול בתוכניות ההתחדשות, תלווה ותייצג את התושבים, תדאג לאינטרסים שלהם ותלווה אותם במכרזים מול החברות היזמיות ואף פורסמו קול קורא והודעה לציבור בנושא". אם כך, מתי מתחילים במהפך הגדול שעתיד להתחולל כאן?

יישומה של התוכנית תלוי בהתארגנות התושבים מול היזמים שיפעלו בכל מתחם. מדובר באוכלוסיות שונות עם צרכים שונים 'ויישום התוכנית יהיה בעיקר תלוי-התארגנות ושיתוף פעולה. אחת המטרות שלנו בהקמת חברה עירונית כלכלית היא כדיל הקטין את החשש של הציבור ולמזער עיכובים ככל שניתן. בגדול, בתוך שנים ספורות יתחיל הקטר להניע את הרכבת.הזדמנות גדולה "זוהי הזדמנות לבעלי הדירות לקבל דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הקודמת, סטנדרט מגורים גבוה, נכס חדש שערכו הכלכלי גבוה הרבה יותר מערך הדירה היום", אומר עו"ד אופיר שמחי, איש הקשר בין העירייה לתושבים.

עו"ד שמחי: "העירייה והחברה הכלכלית ישמרו על האינטרסים הרחבים של התושבים בעיר, יסייעו לתושבים וידאגו לצרכיהם תוך שקיפות מלאה. בשלב הראשון, על מנת שהיזם יבדוק היתכנות ויתכנן, הדיירים יחתמו על הסכמה וייפוי כוח אשר יוגבל ל 18- חודשים. בחתימה זו, הדיירים מביעים נכונות עקרונית לביצוע פרויקט בינוי-פינוי ובכך יאפשרו ליזם לתכנן תב"ע )תכנית בניין עיר( על חשבונו, ללא התחייבות כספית של הדיירים". יצוין, כי התושבים לא יישאו בהוצאות הכרוכות בקשר עם אישור הפרויקט ותכנונו ואינם אחראים לכל הוצאה שיוציא לשם כך היזם. בבסיסן של תכניות בינוי-פינוי עומדת הדרישה שהדיירים יעברו ישירות מדירותיהן הישנות לדירות חדשות. יובהר, כי כל העלויות

יחולו על הקבלנים והיזמים. הדיירים לא יישאו בהוצאות והדירות החדשות ימסרו להם ללא תמורה כספית. העירייה תקפיד לשמור על זכויותיהם של התושבים מול היזמים.

העירייה והחברה הכלכלית יאשרו התכניות בהתאמה לחוק תכנון ובנייה ותכניות בניין עיר. וכן בעמידת הקבלן/יזם בעקרונות שהעירייה קבעה ופרסמה לתושבים. השתתפות בפרויקט תניב לדיירים דירות גדולות ומרווחות יותר באופן משמעותי, ממוגנות וערכן הכלכלי יהיה גבוה מהדירות הישנות. יצוין, כי רק לאחר תקופת בדיקת התכנות והתכנון ע"י היזם, ייחתם עם הדייר הסכם מחייב לביצוע הפרויקט בו יפורטו לוחות הזמנים, התמורה, בטחונות וערבויות על פי החוק."כל העלויות יחולו על הקבלנים והיזמים. הדיירים לא יישאו בהוצאות והדירות החדשות ימסרו להם ללא תמורה כספית. העירייה תקפיד לשמור על זכויותיהם של התושבים מול היזמים"

עו"ד שמחי מדגיש: "התמורה לדיירים תהיה על בסיס מפתח אחיד בדומה למה שפורסם בהודעה לציבור, כשלנגד עיננו עומד עקרון השוויון וחובת השקיפות בהתאם לחוק. לדעתי, דיירי בניינים שיקדימו לחתום על הסכמה וייפוי כוח לאחר שהתייעצו עם החברה הכלכלית טרם החתימה, יהיו הראשונים להרוויח".

מרעננים את העיר כשישראל רוביסה וע"וד שמחי מדברים על תמונת המצב העתידית של העיר, הם מבקשים להדגיש גם את יתרונותיה העכשוויים: "רמלה היא מאוד אטרקטיבית למגורים מהיותה סמוכה למרכז בכלל ולתל אביב בפרט", הוא אומר, "היא יושבת על צומת דרכים מרכזי )כבישים: 431 , 6, 40 , 44 ואחרים( ויש בה נגישות תחבורתית אידיאלית, כמו גם גישה לרכבת בקריית הממשלה". "התוכנית טומנת בחובה ראייה בעלת חזון ארוך טווח, שתשנה את פני העיר.מדובר בפרויקט עצום ממדים. בעל ראייה כוללת, התוכנית הזו מהווה חטיבה משמעותית משטח העיר ולמעשה, מכסה כמחצית משטח המגורים הוותיק הקיים ברמלה"

כדוגמה עכשווית לכך ניתן לראות את ההצלחה השיווקית של השכונה החדשה, 'קריית האמנים' (מצליח), שבה כ 2,500- יחידות דיור והיא ממוקמת דרומית לכביש 40 . "השכונה הזו שואבת אליה לא רק משפרי דיור מקרב תושבי העיר, אלא גם משפחות צעירות מהסביבה כולה", רוביסה מסביר. "אלה מהווים כוח רענן התורם להתחדשות העיר, והדירות בפרוייקט הזה נחטפות. אבל האטרקטיביות של רמלה באה לידי ביטוי גם בדירות הקיימות בעיר עצמה, מכל הסיבות שהוזכרו כאן". אם מדובר בסוג של תפנית, מתי ניתן לזהות את תחילתה?רוביסה: "מדובר בתהליך, כי מעבר לאטרקטיביות של מחירי הדיור, מדובר במערכת תומכת שלמה שהעיר מציעה לתושביה,ויש לה קבלות בתחומי החינוך, התרבות, הנוער, הספורט, שירותי הקהילה ועוד". ומתחמי מגורים קיימים, כמו מתחמי הבנייה הנמוכה? ישראל: "מדובר על פתרונות שונים ומגוונים של התחדשות עירונית, חלק מהמתחמים יטופלו כאמור באמצעות בינוי-פינוי שפורט לעיל, אולם מתחמים המאופיינים בבניה נמוכה צמודת קרקע יתכן ויחולו בהם הליכי התחדשות שהפכו אותם למתחמים בעלי איכות חיים גבוהה תוך שינוי פני המרחב הפרטי והציבורי. באופן זה יתגשם החזון לפיו העיר תהיה עם מגוון של פתרונות דיור ויינתן מענה לבניה איכותית הן של מגדלי מגורים והן של בניה צמודת קרקע בתמהיל מגוון ונכון".
 
 

חזרה
Facebook